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优博家娱乐场真人娱乐·很“克制”的孙宏斌,隐藏了什么

作者:admin

2020-01-09 15:04:24     

优博家娱乐场真人娱乐·很“克制”的孙宏斌,隐藏了什么

优博家娱乐场真人娱乐,01论“购物”老孙认第二,没人敢认第一这世界不是只有女人才喜欢购物,男人痴迷购物起来也许会更疯狂,比如这位被称为“并购狂魔”的老孙。这一切,始于2016年……其实早在2012年,老孙就开始默默关注利用收并购方式拿地的策略。2014年和2015年先后在绿城和佳兆业身上交了学费后,老孙正式开启了他的“并购浪潮”。2016年,万科拿地仅一小时后便退出当时杭州123亿地王项目,老孙风驰电掣般第一时间找来了滨江集团与信达联合接盘该项目,按照持股比例本次并购花费了56亿人民币,这仅仅只是老孙当年众多收购项目的其中一个典型案例。虽然老孙在5月底合肥项目品牌暨案名发布会上透露“目前土地市场风险过大,一线城市拿地已经挣不到钱,二线城市的风险敞口也日益暴露。因此我们已经在全国范围内暂停拿地”。但事实上,当年从6月至年末,老孙仅在公开市场就新增32宗地,花费约527.37亿元人民币。其中溢价率超过100%的宗地,老孙就拿了超过20个(两耳不闻窗外事 一心只想买买买)。2017年,老孙更加疯狂,全年并购费用超过1000亿!先是年初150亿注资乐视,驰援贾跃亭(被坑);接着又以打破中国地产界收并购价格记录的632亿人民币买下了万达集团的13个文旅项目和76个酒店项目,此举堪称地产界的“世纪交易”!(你能相信梅西转会到皇马吗?没错就是这种效果)要知道,当年全国百强房企第30名中国金茂全年的销售额为699亿元人民币,老孙这一笔投资就几乎赶上金茂一年的销售额,不亏是有钱的金主爸爸(摊手)。2018年,老孙在并购市场以量取胜,全年通过并购拿下200个项目,并且在资本市场增持金科股份一举晋升为金科股份第一大股东。2019年还没结束已经花费千亿进行并购!一开年,就开出一张125.5亿的支票买下了泛海控股在上海和北京位于黄金地段的优质住宅项目,两个项目目前周边的房价均超过10万/㎡,而老孙花费的价格折合楼面价仅1.7万/㎡(朋友们,买到就赚到,盘它)。然而3月份的业绩会上,老孙却信誓旦旦的说,“对行业整体看好,但今年会非常谨慎拿地”你以为真的就不投资了?too naive! 好戏才刚开始好么。4月底,老孙一声不响的就在武汉砸下190亿收购5宗地块,让身边一众房企小伙伴成了背景帝。11月底,看见“便宜货”的老孙又没忍住“购物欲”,“咔”的一声刷没了152.7亿元人民币,买下了云南城投旗下环球世纪和时代环球各51%的股权,留下一句“我已经很克制了”(就是有钱,咋地!)让世人回味无穷。02逆周期扩张,不是你想学就能学真的别羡慕老孙天天上行业热搜,你要是他一半的本事(“胆魄”)你也能成功,可惜不是人人都能成为一代枭雄。要想在逆周期成功进行扩张,“战略思维”、“融资能力”、“拿地策略”三者缺一不可。

1你得从战略上敢于在逆周期进行扩张俗话说的好,撑死胆大的,饿死胆小的。作为一个企业的掌舵人,必须要有敢为人先的首创精神。很多企业家会在行业低谷期犹豫不决担心行业从此一蹶不振,因此不敢进行抄底投资。其实,没必要过度看空这个行业,毕竟没有倒掉的行业,只有倒掉的企业。纵观目前在各行业发展成功的企业都会有一种特质---保持 “三个合拍”:与时代合拍、与国家当下发展诉求合拍、与行业合拍。战略思维说到底就是从整个大局观来进行筹划(算大账),从公司整体发展的角度去思考扩张是否必要。老孙之所以能够经常成功并购平时大家想都不敢想的资产,就是他因为他懂得如何算大账,不在乎单个项目的得失,只求一个光明的未来。就拿此次并购云南城投的项目来说,资产包里已确权的18个项目,很难保证每个都能达到公司投资的标准数据指标,但是从长远来看,收购它可以使其在文旅方面的实力更进一步得到加强。

2逆周期扩张最考验企业的融资能力在市场下行时期,金融机构通常都会保持悲观情绪,何为金融人(晴天借给你雨伞,雨天又收回的人)。今年因为资金链断链而破产的房企超过400家!甚至包括几个老牌百强房企!老孙之所以每次都可以在市场低谷期抄底投资,卓越的融资能力是别人无法模仿的(老孙背后的那个“马”大金主也功不可没)。老孙最擅长利用其自身良好信誉做背书,将各种融资工具运用的炉火纯青,包括银行借贷,上市公司股权融资,股权质押,境外发债等。今年仅上半年,老孙就借来了约1325亿,甚至高于去年全年的借款总额。可光靠融资肯定是不行的,自身还得有稳定的“造血”能力(销售回款),俗话说:手中有粮,心中不慌。按照上周发布会上老孙自己的说法,目前每月都有五、六百亿的现金回款,偶尔拿出来花个100亿有问题吗?不合理吗?夸张吗?(有钱人的世界你不懂)。老孙一直坚信在经济下行压力大的时候,会出现很多并购的机会。谁能借更多的钱、更便宜的钱、更长的钱、可以穿越周期的钱,就有很大的优势。如果有这个机会不去做,反而减杠杆,那是错失扩张良机。这些年来,他也正是这么做的。

3并购拿地作为扩张的首选策略众所周知,与公开市场摘地相比,收并购的成本较少,但对企业的综合能力有着较高的要求。去年开始,竞争日趋白热化的土地市场让众多房企纠结万分,一边销售限价,一边又是居高不下的土地价格。因此,这些年以来老孙一直采取并购及合作方式曲线巩固土地储备,而效果也是非常明显的,截止至今年8月,老孙手握2.82万的土储总货值,而平均地价成本只有4307元/㎡。不得不说,虽然在其他领域老孙有过看走眼(乐视)的案例,但在地产领域的投资,眼光的确够毒辣。举个例子大家就能明白了,按照老孙自己的说法,2年前收购的万达文旅城至今已经销售了1600多亿;而当年的“战友”在收下万达酒店业务后不断的被蚕食着利润,仅今年上半年酒店业务就亏损了4.6亿元(人比人,气死人)。这一点值得很多中小型企业的掌舵者借鉴,因为收并购本身就是充满了不确定性,心态一定要放平,不能在过程中过于斤斤计较而看不到未来的收益。老孙的并购秘诀有三点:“直接”、“简单”和“快速”。看似简单,其实是一套完整的体系在运作。首先,老孙没有老板的架子,遇到好项目会亲自参与谈判,第一时间与对方进行深度交流,决策速度自然更快。由于一直都亲临并购谈判前线,老孙在业内获得了“勤奋”的口碑,现在几乎不用自己主动去找并购项目,无数并购项目会主动排队找上门。其次,为了提高效率,整个投资体系在老孙事先设立好投资标准后,严格执行,遇到好项目就做,不合公司标准的项目就放弃,绝不拖沓,把投资化繁为简,形成标准化。而对比其他房企,在收并购上对项目条件限制过多,往往还没有一个统一标准,仅按单个项目来进行评估,从而很容易错过优质并购项目。最后,投资不仅仅是一个部门的事情,它涉及的部门包括营销、运营、资金、产品设计等等,必须在内部整合好这些涉及投资的部门让其保持着高度的协同能力,像一台精密的仪器运作一样。才能让老孙在面临一个并购机会时,快速进场进行判断是否可以执行收购。与之相反,很多企业内部各部门各自为营,一到投资项目过审会议简直就像大型批斗现场,揪着一些细枝末节的问题不放,耽误了收购最佳时机。纵观整个地产行业,能真正做到这三点的企业少之又少,因此这也是老孙的看家绝活,别人想模仿,也不是一朝一夕可以掌握的。

尾声尽管大家常常会调侃老孙的言不由衷(食言),殊不知有时候仅仅只是一种策略(套路),你以为他真的在抱怨土地市场存在严重的泡沫?其实就是烟雾弹。在别人犹豫的时候当机立断拿下优质项目,等大家回过神来才发现,原来老孙买下资产的那一刻就已经赚钱了。可你又能说他什么呢?大佬的话,谁信谁吃亏(男人的嘴,骗人的鬼)。成年人的世界,大家只看结果,不在乎过程(赚钱才是硬道理,别酸)。· end ·注:本文由陈烨浩原创,发表在微信公众号《投研参考》上,地产大爆炸获授权转载,特此鸣谢!

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